Что делать дольщику, столкнувшемуся со срывом сроков или «заморозкой» стройки?

Надежды на долгожданный переезд в собственную новую квартиру рушатся, когда покупатель квартиры в строящемся доме сталкивается с емким и пугающим определением – «недострой». Слово, которое боится услышать каждый дольщик, вызывает ряд живых ассоциаций, от зияющих дыр в полу до отсутствия лестниц в подъезде. При этом «заморозка» может произойти на любом этапе – как при едва заложенном фундаменте, так и при возведении крыши. 

Первая волна «активного» недостроя прошла по России в 2003-2005 годах. Тогда соинвесторы в полной мере узнали, что значит быть обманутыми. В 2004 году дольщиков, оставшихся ни с чем, насчитывалось свыше 220 тысяч человек. Но поистине грандиозные масштабы замороженное строительство приобрело в кризисные 2008-2009 годы. Многие застройщики, испытывавшие финансовые трудности, оказались не в состоянии выполнить обязательства перед дольщиками, инвестировавшими свои сбережения в проект. 

Безусловно, ситуация на рынке меняется, но риски, между тем, остаются. В прошлом году на всероссийском съезде «Новые механизмы защиты прав граждан-участников долевого строительства» заместитель министра регионального развития РФ Владимир Дедюхин сообщил, что в стране около 87 тысяч пострадавших дольщиков, при этом 810 недостроенных жилых объектов числятся проблемными. В декабре рабочая группа под руководством депутата Госдумы Александра Хинштейна признала проблемными 106 объектов в СЗФО, а общая численность пострадавших дольщиков в регионе составила 10 155 человек.

 

Власти сообщают о снижении количества проблемных строек, однако эксперты утверждают, что официальные данные не соответствуют действительности. И это не удивительно, поскольку Минрегион значительно сузил критерии, определяя, кто же относится к тем самым обманутым дольщикам. Таковыми, с официальной точки зрения, не являются покупатели квартир в том случае, если: не предоставлен полный пакет документов, а договор, заключенный после 17 июня 2010 года, отличается от договора долевого участия; заявитель не имеет российского гражданства; объект недвижимости располагается в многоквартирном доме на не предназначенных для этого землях.

 

Кроме того, по мнению чиновников, дольщик может быть обманут лишь один раз, и неважно, сколько квартир в недострое он приобрел. Вместе с тем, власти считают, что ситуация должна кардинально измениться благодаря вступлению в силу с 1 января 2014 года закона об обществе взаимного страхования (ОВС). Говорить о результатах нововведения еще рано, и, пока недострой в стране существует, стоит знать, как бороться за свои права.

 

Ошибочно полагать, что 214-ФЗ защитит не только от двойных продаж, но и от банкротства и других бед застройщика. Поэтому, прежде чем оформлять сделку, важно располагать всей необходимой информацией о компании, проверив ее надежность. В том случае, если покупка квартиры совершена и до заявленной сдачи дома остается год-полтора, но еще не получены техусловия и не согласован проект коммуникаций, велика вероятность задержки сдачи. И бывает так, что застройщик по не зависящим от него причинам не в состоянии выполнить условия договора. 

 

«Зачастую задержки сроков сдачи домов вызваны не недобросовестностью застройщика, а объективными проблемами, связанными с выделением мощностей и подключением инженерных коммуникаций, – сообщает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. – К сожалению, до сих пор порядок взаимодействия застройщика с монополистами несовершенен – у застройщика нет никаких методов воздействия на монополистов по получению технических условий на подключение к коммуникациям. Всем нашим клиентам мы рекомендуем при принятии решения прежде всего съездить на стройку и оценить масштаб происходящих там работ. Если много рабочих, работают краны, подвозят материалы, то это хороший показатель».

 

Кроме того, эксперт советует ознакомиться с сайтами компаний, многие из которых устанавливают веб-камеры на свои объекты. При заключении договора должна настораживать слишком длительная рассрочка. Чаще всего застройщики дают рассрочку до конца строительства, поэтому стоит задуматься, когда малоизвестная компания, возводящая единственный объект, предлагает рассрочку на 4-5 лет. Вполне возможно, что и стройка затянется на указанный период. 

 

Голодовки, митинги и акции протеста всегда привлекали внимание общественности и СМИ. Городская администрация, заботясь о своей репутации, охотнее возьмется за решение вопросов проблемного объекта под давлением резонанса. Эффективность коллективных действий проверена временем, поэтому обманутым дольщикам, прежде чем куда-то жаловаться, стоит объединиться. Но сделать это законно, предварительно согласовав акции, а не стихийно выходить на улицу с плакатами.

 

О срыве сроков в первую очередь должны узнать государственные органы, включая руководство региона. И звонки в этом деле не помогут. Нужно писать. Пострадавшие могут подать заявление и документы, подтверждающие право собственности, в соответствующие инстанции, где впоследствии займутся проверкой и подготовят ответ по запросу. Ничего не мешает параллельно обратиться с иском в суд и требовать компенсации за уклонение застройщика от выполнения обязательств.

 

«Самый серьезный надзорный орган – прокуратура, – обращает внимание президент группы компаний «АРИН» Андрей Тетыш. – Также для защиты дольщиков создана структура при управлении по защите прав потребителей. Результаты судебной практики по искам обманутых дольщиков неплохие. В большинстве случаев суд встает на их сторону. Вопрос в том, насколько будет исполнимо такое решение суда». 

 

По словам Андрея Тетыша, достаточно часто приходится отказывать строительным компаниям в сотрудничестве. «В апреле 2014 года к нам обращались девелоперы из Москвы с интересным на первый взгляд проектом, – поделился опытом эксперт. – Однако у юристов и аналитиков АРИН возникли сомнения в отношении тех проектов, которые они рекламировали в качестве своих успешно реализованных. Специалисты прозондировали ситуацию, подозрения оправдались – там оказалось не все так чисто и красиво, как на словах. Были и задержки, и судебные иски. Также мы узнали об отсутствии разрешительной документации на строительство проекта в Петербурге, который нам так активно презентовали. В общем, собрав сведения и сформировав итоговую картину, мы отказались сотрудничать с застройщиком».

 

Хороший юрист, специализирующийся на делах о несостоятельности, пригодится дольщику и тогда, когда свои интересы придется отстаивать через суд. Риски все потерять увеличиваются при попытке самостоятельно справиться с проблемой.

 

В самой безнадежной ситуации, когда ни местные власти, ни правоохранительные органы помочь не могут, дольщики взваливают завершение работ на себя. С этой целью создается либо жилищно-строительный кооператив, либо товарищество собственников жилья, оформляется право собственности на недострой и выбирается подрядчик. При этом готовность дома должна превышать 70%. Платить придется много, потому что за расходы несут ответственность ТСЖ или ЖСК. 

 

Нет простого способа решения проблем обманутых дольщиков. Ввязываясь в борьбу за свои права, потерпевший не получает гарантий, что выйдет из схватки победителем. Лучшая стратегия – стараться не попадать в подобные ситуации и заранее обезопасить себя, консультируясь с профессионалами рынка и выбирая надежные и тщательно проверенные компании.