Залоговое ипотечное жилье оказывается на рынке в двух случаях:
- Если его продает сам ипотечник. Причины у него могут быть любыми, например, переезд. Кредит на 30 лет не привязывает человека к конкретным квадратным метрам на весь срок. По закону, подобные сделки разрешены с согласия банка-кредитора.
- И если продавцом выступает банк. Такое происходит, когда ипотечник не выплачивает взятый кредит, так что кредитор (читайте "банк") приступает к продаже залога (читайте "недвижимости") и объявляет торги.
Рассмотрим оба варианта по отдельности.
Продавец не успел полностью погасить свою ипотеку
Главное, что нужно знать о таких сделках: при изменении собственника жилья обременение сохраняется. То есть в самом простом случае ваша новая квартира все еще останется в залоге у банка, причем обязанности по погашению остатка долга перейдут от продавца к вам.
Из этой ситуации есть несколько выходов на выбор:
1. Можно дать продавцу частичную предоплату с условием, что он истратит ее на погашение остатка задолженности. То есть полностью выкупит свою квартиру из залога. И только после этого между вами будет оформлен основной договор купли-продажи, причем будет он самым обычным, уже без обременений.
На практике такая схема открывает окно для мошенничества. Предоплата, погашение, переоформление ― все это требует хотя бы нескольких дней. В течение которых деньги могут исчезнуть в неизвестном направлении. Аферист останется вам должен, но этот долг предстоит еще у него как-то получить, а это не так просто. То есть вы рискуете остаться и без новой квартиры, и без предоплаты, зато втянуться в уголовное дело "на правах потерпевшего".
2. Можно уменьшить стоимость квартиры на величину, равную остатку долга. В этом случае вы покупаете жилье с залоговым обременением, но и "со скидкой" соответствующего размера. А после переоформления документов сами выплачиваете остававшуюся задолженность банку.
Этот путь более трудоемкий, чем первый. Однако он на порядок безопаснее для вас, как для покупателя.
3. Можно использовать "систему двух банковских ячеек". Ваши деньги делятся на две части и помещаются в две отдельные ячейки. Одна из них предназначается продавцу, а вторая остается банку-кредитору. Они получат доступ к ячейкам только после оформления сделки купли-продажи; когда вы уже зарегистрированы в качестве нового владельца.
Способ отличается от описанного во втором пункте тем, что все действия осуществляются в один прием, а не по цепочке несколькими этапами.
Квартира приобретается с торгов
Теперь о ситуации, когда квартиру реализует банк. Главный плюс для покупателя заключается в цене. Спокойно можно заплатить на 20-30 % меньше рыночной стоимости аналогичного жилья.
Неудобства тоже имеются:
- Обычно такие квартиры продают без предварительного личного просмотра. По понятным причинам.
- В подавляющем большинстве случаев требуется полная предоплата.
- Ну и незадачливые жильцы, как очередной вариант обременения (которое сохраняется при продаже). На ваших квадратных метрах, возможно, останутся зарегистрированные люди. Вам предстоит принудительно снимать их с регистрации; а в самом тяжелом случае и принудительно выселять.
На что обращать внимание
Так или иначе, примерно каждый двадцатый объект недвижимости в России продается с обременением. Покупать такую квартиру абсолютно нормально. Есть свои уникальные преимущества: жилье гарантированно прошло жесткую банковскую проверку "на чистоту" еще при оформлении старой ипотеки вашего продавца.
То есть для вас главное ― отследить подводные камни, появившиеся с того момента. Тщательно изучите документы, особо проверьте список зарегистрированных лиц.
Причем обязательно требуйте оригиналы всех нужных бумаг! У мошенников существует такой прием. Они утверждают, что все оригиналы хранятся в банке, потому что банк выдвинул это требование при оформлении ипотеки. А для ознакомления показывают покупателю копии.
Во-первых, эти копии могут оказаться поддельными, содержать недостоверную или неполную информацию. Во-вторых, "по копиям" можно продать объект одновременно нескольким людям.
Так что не поленитесь сходить вместе с продавцом в банк, чтобы взглянуть на хранящиеся там оригиналы (часть банков действительно оставляет их у себя ― именно для предотвращения мошенничества). Вам в любом случае потребуется туда идти за согласованием, если сделка оформляется по правилам.
Остались вопросы?
ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕСЬ С НАШИМ ЮРИСТОМ!
