Чем грозит отсутствие "официальных" границ?
1. Невозможно взять и поставить забор
Если у ваших соседей с другой стороны забора возникнут какие-то возражения или претензии на землю, разрешить спор без межевания не получится. Люди подают в суд, причем обычно бывают обоюдные претензии со встречными исками. А судьи просто отказывают обеим сторонам. Так что спорщики все равно возвращаются на исходную точку под названием "нужно размежеваться".
2. На купленном участке обнаруживаются обременения
Вот вам пугающий пример из реальной жизни. Женщина купила землю и обнаружила на ней трубу газопровода. Подала в суд в надежде признать этот объект самовольно построенным. И проиграла, потому что на момент прокладки (сколько-то лет назад) все согласования были в порядке, просто границы участка обозначились позднее.
Закончилось все плохо. В результате судебного разбирательства "просто участок" официально превратился в "участок с обременением в виде газопровода и ограниченными возможностями использования". Как вы понимаете, строить на нем отныне нельзя. Продать? А кому он такой нужен?
3. Сложно сориентироваться на местности
Да! Такие истории действительно случаются! Люди предусмотрительно едут в чисто поле, чтобы своими глазами увидеть участок и только потом за него платить. И все равно садятся в галошу, но позднее, когда обнаруживают, что посмотрели совершенно не то.
В общем, при осмотре потенциальный покупатель должен удостовериться ― то, что ему показывают, совпадает с тем, что подразумевается в документах.
С межеванием это было бы просто проверить, по координатам. Примерно как у GPS в телефонах.
Но если ни межевания, ни координат нету? Многие доверяют натыканным непонятно как (и неизвестно кем) сомнительным колышкам ― и вводятся в заблуждение. Хуже того, и вовсе без колышков верят словам и широким взмахам рук "экскурсовода", предоставленного продавцом.
Обнаруживают свою ошибку после покупки, пытаются судиться и проигрывают суды.
4. Есть риск купить несуществующий участок
Я недавно встречал реальное дело, когда компания купила у гражданина участок "без границ" и лишь после покупки затеяла процедуру официального межевания. Тут-то и выяснилось, что вся эта земля уже входит в состав другого, большего участка, с другим собственником. Суд признал договор недействительным и постановил вернуть деньги. Вроде бы, справедливый итог? Но не для всех.
Пострадавшим оказался тот самый гражданин, потому что он, как выяснилось, выступал лишь промежуточным звеном в цепи, посредником. Причем купил участок именно по запросу компании, специально для перепродажи ей. И заранее поднимал вопрос о межевании, но получил отказ в финансировании процедуры ― мол, потом успеется.
5. Истории с самозахватами
Новый владелец участка рискует обнаружить, что реальная площадь сильно расходится с обещанной по документам. Здесь все сложно, границы ведь не размечены (указаны только площади). Кто из соседей залез на вашу землю, и не залезли ли вы, в свою очередь, на соседскую ― разобраться бывает очень тяжело.
Недавно было характерное дело. Человек купил домик в деревне и пытался доказать в суде, что соседский забор отхватывает кусок его участка. Сосед привел свидетелей ― других соседей, и те подтвердили, что забор стоит на этом месте с незапамятных времен. А дальнейшие разбирательства показали, что в деревне абсолютно все (!) площади не сходятся с числами, указанными в документах. Так сложилось исторически, и никто не волновался, люди просто жили.
В общем, в иске суд отказал...
6. Ну, и мошенничество
Криминальная угроза присутствует всегда, поэтому просто обращу ваше внимание, что для участков с неустановленными границами риск выше. Потому что проходимцам нужно подделывать меньшее количество документов, а информация не дублируется в Росреестре. Соответственно, и поймать афериста за руку бывает сложнее.
Так что землю нужно межевать. А покупателям следует обращать на этот момент особенно пристальное внимание.
Процесс межевания с кадастровым инженером
Допустим, вы внезапно оказались владельцем земельного участка с неопределенными границами. Например, получили его в наследство. Или умудрились купить, невзирая на мои предупреждения.
Или, как вариант, просто решили привести старые дела в порядок и заняться своими документами. В общем, готовы приняться за межевание. Как к нему подступиться?
С чего начать
Официальное межевание границ выполняет специальный человек под названием кадастровый инженер. Нормальный профессионал, во-первых, зарегистрирован в государственном реестре, а во-вторых, имеет действующий аттестат, подтверждающий его квалификацию.
Вообще, советую сразу запросить в Госреестре следующие сведения:
- О вашем кадастровом инженере (так вы удостоверитесь, что он работает легально и действительно имеет право выполнять все нужные работы, вести процесс и составлять бумаги).
- О ваших соседях со всех сторон и прочих заинтересованных лицах. То есть всех тех, кого также касается вопрос будущих границ. Эти люди перечислены в кадастре, и за небольшую плату вам дадут справку оттуда.
Я настаиваю на втором пункте! Даже если вы живете на этом месте 20 лет и вроде бы близко знакомы со всеми вокруг, есть риск, что ваши знакомые окажутся не единственными или не официальными хозяевами земли. Поэтому соберите информацию именно из государственного источника.
До начала работы вы должны подписать договор с выбранным кадастровым инженером, потому что фактически покупаете у него услугу.
После всей этой подготовки специалист будет готов приступать.
Как правильно организовать
Каждый из обнаруженных вами (по данным кадастра) соседей имеет право требовать, чтобы вы согласовали с ним будущие границы. А также разметили на местности, установив соответствующие знаки. Столбы, марки с крестами, металлические трубы ― все варианты перечислены в законе.
Нарушив права хоть одного из всех, вы рискуете когда-нибудь в будущем нажить себе проблемы, судебные иски и даже отмену итогов межевания в самом плохом случае.
Согласовывать можно:
- С каждым соседом по отдельности.
- Или со всеми одновременно, устроив общее собрание.
Смотря как вы договоритесь, и на какой вариант они согласятся.
Собрание проводится не просто так, а по официальным уведомлениям. То есть вы не можете просто пройтись по округе или обзвонить людей.
Этим должен будет заниматься кадастровый инженер, но лучше и вам как владельцу понимать важность момента. Нарушение процедуры или использование неверно оформленных извещений может послужить поводом к судебной отмене межевания!
1. Какая форма извещения правильная?
Верный бланк надо искать у Минэкономразвития, именно этот орган утверждает форму.
2. Как их рассылать?
Разрешается использовать Почту России, при этом почтовое отправление должно быть с уведомлением о вручении. Адреса получателей должны содержаться вместе с прочей информацией в справке из реестра. Разрешается отнести бумагу лично, но не просто так отдать соседу, а взять с того расписку, что, мол, получил. Также допускается рассылка по электронной почте с соблюдением соответствующих требований для этого вида общения (используются только те адреса email, которые официально указали контактными сами люди, если конкретнее). Наконец, иногда закон позволяет публиковать общее объявление о собрании в СМИ.
Про публикацию в СМИ расскажу подробнее.
Есть специфическая категория таких дел, когда в качестве соседа у вас не конкретный человек. Например, если ваш участок граничит с придомовой территорией многоэтажки. Кого приглашать для согласований? Территория ведь общедомовая. Вот в таких случаях и даем объявление, кому интересно и нужно ― тот прочтет.
Аналогичная ситуация с участками СНТ, где располагается их общее имущество. И с любыми сельхоз-участками, у которых больше пяти владельцев.
А также объявления в СМИ используются, если связаться с кем-то из собственников иным способом не представляется возможным. То есть либо вы вообще не имеете никаких его контактов, либо отправленное письмо вернулось.
Собрание
На организованное собрание приходят лично хозяева или их уполномоченные представители. Однако все полномочия должны подтверждаться соответствующими документами. Собственно, с проверки документов участников и начинается встреча. Проверяет инженер.
Границы фиксируются на межевом плане, и именно он останется отныне основным подтверждением/итогом/доказательством. Одновременно могут ставиться знаки (те самые столбы) на местности. Но это ваше с соседями право, а не обязанность! Ключевым результатом работы все равно будет план.
Кстати, иногда инженеры предлагают несколько предварительных вариантов "нарезки земли" в виде проектов плана , со сдвигами тех или иных границ. Если у вас именно такая ситуация, то все возможные версии лучше обсудить с соседями заранее и найти наиболее устраивающую, конечно же.
Межевой план делается с Актом согласования на обороте этой же бумаги. Все участники собрания ставят свои подписи в этом Акте. Вашим вторым "базовым документом" станет Землеустроительное дело, но это чуть позже.
- Все завершилось благополучно? План вносится в Росреестр. И все.
- Кто-то не согласен? Он должен зафиксировать свои возражения письменно. Простой отказ подписывать Акт не считается! Межевание все равно будет считаться свершенным, если человек был на собрании, хотя и не подписал.
Записанные возражения ― все равно, одного недовольного соседа или всех разругавшихся участников ― фиксируются кадастровым инженером и прилагаются к Акту. В этом случае границы вашего участка считаются не установленными, а полученные документы становятся отправной точкой для досудебного (и позднее судебного) урегулирования претензий.
