Как при заключении договора подряда на загородном рынке не получить недостроенный дом и отсутствие коммуникаций? Риэлторы и юристы дают пошаговую инструкцию.
Покупатели на загородном рынке при покупке участка с подрядом часто сталкиваются с ситуацией, когда дом не достроен, а коммуникации не подведены. Более того, в некоторых случаях девелопера даже через суд невозможно заставить выполнить обещанное при покупке земли. Что делать?! О тонкостях правового поля при покупке земельного участка с подрядом рассказывают участники II Юридических дискуссий Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости.
Инструкция по покупке:
1. Собрать максимум информации. Государство меньше вмешивается в вопросы регулирования загородного рынка, чем городского, где квартира очень часто является единственным местом проживания семьи. Соответственно, на загородке большинство рисков лежат на самом покупателе. "С 2009г. покупатели ринулись за дешевыми предложениями, в особенности на рынке поселков без подряда. Приобретали участки, не вникая в детали проектов, не изучая документацию, и, как следствие, некоторые были наказаны рублем", - отмечает заместитель генерального директора по инвестициям компании "Бест-Новострой" Армен Маркосян.
Покупателю нужно получить максимум информации как о процессе покупки, заключения договоров, так и о деятельности подрядчика – найти его в государственном реестре юридических лиц, регистрацию в налоговых органах, выяснить - поставлен ли участок на кадастровый учет. Это можно сделать самому либо обратиться к юристу независимой компании, считает заместитель генерального директора по правовым вопросам "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.
2. Подключить профессионалов к проверке договора. Кроме юристов, будет не лишним подключить профильных специалистов, которые с точностью могут выявить пробелы в договоре, считает начальник юридического отдела компании "Мегаполис-Сервис" (город Электросталь Московской области) Светлана Савичева. "Нужно хорошо разбираться в специфических профессиональных терминах, таких как "точка врезки", "выделенная мощность", "газопровод низкого или высокого давления", "охранная зона", т.п., а иногда необходимо нарисовать схему коммуникаций, чтобы увидеть, какой участок на самом деле выпадает из договора", - поясняет она.
3. Определить, из чего складывается стоимость покупки. Если участок с подрядом продается намного дешевле, чем аналогичные объекты на рынке, покупатель должен задуматься, "почему ему так повезло", говорит генеральный директор компании "Усадьба" Надежда Хазова.
"Основная проблема, которую должен брать на себя девелопер - это прокладка и подключение к центральным сетям, стоимость которых может доходить до 50% стоимости участка. Кроме того, девелопер несет дополнительные расходы в виде налогов, когда он покупает права на доступ к сетям и когда он продает их будущему собственнику участка. Чтобы подключиться к сетям, нужно сделать проект дома, провести расчеты по электричеству, газо- и водо-снабжению – все это немалые расходы, поэтому просто продавать землю с коммуникациями девелоперу не выгодно. Ему проще построить коттеджный поселок целиком. Если девелопер предлагает участок с коммуникациями и без строительства дома, то или у него плохо выстроена финансовая схема и ему нужны деньги, или он может предложить, например, 5 кВт. на дом, а остальные мощности придется докупать собственнику участка", - поясняет управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
Недобросовестные девелоперы зачастую экономят на ливневой канализации, которая должна присутствовать в коттеджных поселках. Эксперт указывает, что проблемы с коммуникациями часто перекладываются на покупателя. Чтобы полностью не тратиться на сети, девелопер предлагает частично электричество, частично канализацию, частично водоснабжение, например, бурение скважины для получения артезианской воды. "В результате подобной деятельности в Нарофоминском районе Подмосковья воды практически нет", - добавляет он.
Эксперты предостерегают: если покупателю предлагаются сети частично, то у него никогда не будет нормальной канализации, ливневки, электро- и водоснабжения.
"Стоимость сотки земли с сетями не может быть меньше 3 тыс. долл. – это минимальная стоимость подведения централизованных коммуникаций. Стоимость строительства загородного дома в поселке не может обойтись меньше 500 долл. за кв. м. Также надо учесть маржу девелопера, которая составляет не менее 10% от объекта", - указывает Владимир Яхонтов.
4. Отдавать предпочтение тем застройщикам, которые предлагают всем покупателям одинаковую структуру сделки. По мнению заместителя генерального директора "Газпромбанк-Инвеста" Александра Кириловичева, если застройщик предлагает всем потенциальным покупателям заключать типовые сделки на приобретение земельного участка и расположенного на нем пригодного для проживания дома (т.е. дома с подведенными коммуникациями), то есть основания рассчитывать на добросовестность застройщика.
Если же покупателю предлагается на его выбор приобретать только земельный участок, либо земельный участок с домом без коммуникаций, либо земельный участок с домом и с подведенными коммуникациями – это отложенный финансовый риск. Ведь если половина покупателей дачного поселка откажется от централизованных коммуникаций, т.е. предпочтет автономные устройства (свою скважину, свой септик, газовый баллон), это не приведет к снижению в два раза стоимости необходимых инженерных сетей, стоимость их подведения и подключения для застройщика уменьшится незначительно, а денежных средств на инженерные сети застройщик соберет в два раз меньше. При наличии такой вариативной структуры сделки с застройщиком покупатель не сможет заранее просчитать, в какую сумму выльется лично для него подведение коммуникаций и во сколько в итоге обойдется реализация его мечты о загородном доме. Кроме того, сроки реализации этой мечты будут полностью зависеть от того, как долго застройщик будет собирать с покупателей средства, достаточные для подведения коммуникаций.
Еще больший риск – соглашаться на заключение сделки, разбитой на отдельные составляющие (покупка земли, строительство дома, прокладка коммуникаций и подключение к сетям), за которые в итоге ответственность несут разные лица, не связанные друг с другом.
5. Прописать финансовые гарантии застройщика. Директор юридического департамента компании Kalinka Group Ольга Славкина, советует в договоре прописать финансовые гарантии застройщика о выполнении всех подписанных обязательств. Ответственность, предусмотренная в настоящее время действующим законодательством, - общая, и не учитывает конкретные случаи, которые могут появиться в ходе строительства и сдачи объекта. И чем подробней прописаны в договоре обязательства застройщика и меры финансовой ответственности за их неисполнение, тем легче понудить застройщика исполнить свои обязательства как в досудебном порядке, так и во время судебного разбирательства. Ответственность может быть предусмотрена в виде пени и штрафов, так и виде права покупателя расторгнуть договор на стадии неисполнения. На рынке элитного жилья, помимо финансовых гарантий от застройщика, покупателю предлагаются гарантия банка или поручительство третьего лица, например, акционера застройщика.
6. Проверять, какие ограничения в использовании приобретаемого земельного участка указаны в его кадастровом паспорте. Александр Кириловичев рекомендует будущему собственнику перед заключением сделки попросить застройщика показать кадастровый паспорт участка, чтобы понять, не в ходит ли приобретаемый участок в зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, охранные зоны газопроводов и др.
Что делать, если застройщик "кинул":
1. Идти в суд. Если покупатель все-таки согласился на заключение сделки, разбитой на отдельные составляющие (покупка земли, строительство дома, прокладка коммуникаций и подключению к сетям) и с разными исполнителями, и в итоге остался с недостроенным домом без коммуникаций, Александр Кириловичев советует всем обращающимся в суд обратить внимание судебных органов на то, что у трех внешне не связанных сделок был фактически один выгодоприобретатель - лицо, в офисе которого и с сотрудниками которого велись переговоры об условиях сделки, подписывались документы, уплачивались денежные средства и т.д. Если это удастся доказать, шансы на привлечение недобросовестного застройщика к материальной ответственности возрастут. Кроме того, следует уповать на позицию Верховного суда РФ: потребитель вправе не обладать специальными знаниями о сложном товаре, который он приобретает, поэтому довод застройщика о том, что покупатель добровольно согласился на разделение сделки, т.е. заключение трех отдельных договоров, два из которых фактически исполнены (земля передана, дом построен), может быть отвергнут судом по мотиву того, что сделка на таких условиях была заключена потребителем вследствие отсутствия у него необходимой информации.
Однако Владимир Яхонтов замечает, что прежде чем продолжать судиться, надо оценить экономическую эффективность: сколько времени и средств будет потрачено на суды, не развалится ли недостроенный дом за это время и т.д.
2. Достроить поселок силами пострадавших домовладельцев. Если застройщика не удается заставить выполнить свои обязательства по подведению коммуникаций к домам поселка, Александр Кириловичев считает, что выход остается один: пострадавшие собственники домов должны объединиться в некоммерческую организацию (НКО) и через суды и банкротство застройщика добиваться переоформления на НКО земель общего пользования и недостроенной инженерной инфраструктуры. Став правообладателем таких земельных участков, НКО сможет приобрести статус застройщика и достроить поселковую инфраструктуру за счет взносов домовладельцев-членов НКО.
3. Признать, что овчинка выделки не стоит. Как в случае с судами, так и с реализацией строительства через НКО нужно оценить свои финансовые возможности и временные потери. Иногда целесообразно признать себя неквалифицированным инвестором, даже если были затрачены немалые деньги, и признать свои невосполнимые потери, чтобы не впасть в еще большие, - говорит управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
