О чем речь?
В Гражданском кодексе России действуют вот такие статьи:
- Статья 301, в соответствии с которой вы имеете право истребовать свое имущество из чужого владения, если оно незаконное. Срок давности по этой статье ограничен тремя годами.
- Статья 304, где говорится, что права собственника не должны нарушаться, хотя бы (=даже если) нарушение не затрагивает владение имуществом (остаются еще "пользование" и "распоряжение", как вы помните). У нее нет срока давности, то есть статью можно применить хоть через тридцать лет.
29 апреля 2010 года Верховный суд вместе с Высшим арбитражным судом вынесли пленарное постановление, где указали, что статья 304 ГК РФ применяется только в случаях, когда не затронуто право владения. В самой статье написано "даже если", а в постановлении сформулировано "только если" ― почувствуйте разницу!
Арбитражные суды в стране стали ориентироваться на мнение ВС и ВАС. Значительный пласт дел "вышел" из-под 304 статьи и оказался "исключительно под действием" 301; и все эти дела попали под срок давности в 3 года.
Кто пострадал?
Под раздачей оказались споры, в которых одновременно нарушается несколько видов прав.
Пример. Военнослужащий жил в служебной квартире, уволился и должен был освободить жилье. Однако вместо этого вселил туда квартирантов. Нарушаются и право_распоряжения, и право_владения объектом недвижимости. Разрешается судиться только по статье 301 ГК РФ.
Беда в том, что в сфере недвижимости существует масса преступлений, для которых сроки давности критически важны. Если к вам потихоньку без вашего ведома пропишут постороннего мигранта, не факт, что вы обнаружите его в первые 3 года. Квартплата списывается с карты автоматически, в ЖЭК не ходите... Мигрант тем временем ребенка родит.
Или история пострашнее. Одинокого пенсионера запугивали и избивали, пока он не согласился выехать в развалюху в деревне, "уступив" свою городскую квартиру. Позднее к старику пришла помощь, о его ситуации узнали общественники или дальние родственники. Но 3 года тем временем прошли.
Обе ситуации не тупиковые, остаются пути борьбы. Но было бы логичнее сразу использовать именно статью 304, без сроков давности. Однако ВС и ВАС исключили такую возможность.
Так выселят или нет?
Теоретически, существует уйма причин для вселения или выселения человека. Навскидку:
- задержка оплаты ЖКХ, огромные долги;
- свинское обращение с квартирой;
- подделка документов вроде ордера на жилье или договора найма;
- самозахват;
- выдача ордера человеком, не имевшим для этого полномочий;
- работа или служба в армии с предоставлением служебной квартиры;
- и многое другое.
А судят кто во что горазд. Даже в очень похожих ситуациях разные судьи принимают не идентичные решения. Иногда используют статью 301, а иногда выбирают 304. Соответственно, то применяют трехлетний срок давности, то не применяют.
Для собственников такая практика очень тревожная. Но действительно, сейчас бывает сложно предсказать, как поступят с самовольным захватчиком вашего дома.
Плюс всегда возникают дополнительные вопросы, нюансы. Какое вселение считать незаконным, как отличать в своих рассуждениях нарисованный документ от украденного, поддельный от недействительного...
Полномочия и законность
Бывают ситуации, когда чиновники не превышают своих полномочий, но нарушают процедуру оформления ордера. Законно ли получает человек жилье в социальный наем или он должен быть выселен? (Ремарка. Если вам любопытно, то конкретно в этом примере применяется трехлетний срок, который может и сократиться решением судьи. То есть нанимателя или выселят в первые 3 года, или оставят в покое навсегда. Так решил ВС в Определении № 5-В08-77.)
Появившись, Определение № 5-В08-77 потянуло за собой новый хвост сложностей. Его стали применять, когда нужно и не нужно. Потому что судьям просто не хотелось глубоко погружаться в дело, подробно исследовать огромные массивы документов. Ведь в идеале следует смотреть не только актуальные бумаги, но и те, что действовали в момент вселения. И именно по ним судить, у кого какие полномочия тогда были. Этого зачастую не делается.
Служебное
Со служебным жильем картина похожая: исходы дел бывают любыми. Например, суд отказал собственнику-юрлицу в выселении бывшей работницы из занимаемой квартиры. Потому что она уволилась в середине девяностых, а иск о выселении был подан в середине нулевых. Суд решил, что жилье давно перестало быть служебным. Закон ведь не запрещает работодателям оставлять квартиры своим бывшим сотрудникам, переоформляя их как соцнаем. И раз за 10 лет вопрос о выселении не поднимался, значит, квартира фактически предоставлялась уже по соцнайму.
С другой стороны, если иск о выселении из служебного жилья подается в первые 3 года, то выселяют легко.
Коммуналка и соседи
Из-за накопленной задолженности выселяют в целом неохотно. Обычно людям идут навстречу и всего лишь выносят решения "погасите наконец долги".
Однако если собственник идет на принцип, то вполне реально добиться решения в свою пользу. То есть выселить человека, даже если он не платит 15 лет и требует применить трехлетний срок давности.
Неприятных соседей также выселяют не очень часто, но успешно. Это не парадокс. Обычно такие скандалы не доводят до конца, мало кто готов реально ходить в суд и настойчиво добиваться выселения. Но если истец займет твердую позицию, у него нормальные шансы.
***
Так что сложилась довольно запутанная и противоречивая ситуация. И остается только надеяться, что сами ВС и ВАС приведут ее в порядок. Например, выпустят дополнительные разъяснения или уточнения для нижестоящих судов. Пока же "проблема статей 301/304" и пресловутых трех лет беспокоит жилищных юристов.
