Неприятный сюрприз №1. Продавец не был владельцем жилья
Если в свидетельстве права собственности или в выписке на квартиру вписано имя какого-то человека, это вовсе не означает, будто указанный человек действительно выступает единственным собственником.
Никакого парадокса. Просто случаются разные ситуации:
1. Квартира была нажита в браке. Потом последовал развод, но второй супруг просто собрал вещи и съехал в другое место. Так что официального раздела не произошло.
Если продавец продал вам всю квартиру, но позднее появился бывший супруг и заявил свое "ретроспективное" право на половину недвижимости, суд встанет на его сторону. Договор признают недействительным, жилье вернут прежним владельцам, чтобы они далее разбирались между собой. Вы же получите возврат уплаченных денег от продавца, если получите.
Шанс на сохранение купли-продажи остается только в том случае, если продавец докажет свое единоличное право распоряжаться объектом. Например, представит в суде документы, из которых видно, что он купил это жилье исключительно на свои средства. Скажем, полученные им в подарок от третьего лица. Тогда проданная квартира НЕ была нажита совместно, хоть и куплена в браке.
2. Квартира была получена продавцом в наследство. И вдруг появляются неучтенные наследники.
Возникнет два варианта развития событий. Либо ваш договор купли-продажи признают недействительным и вернут все на исходные позиции (неудачный для вас вариант). Либо суд решит, что возврат квартиры для передела невозможен (удачный для вас вариант). Исходя из статьи 167 ГК, тогда продавец просто выплатит новым наследникам часть полученной от вас суммы. Вас как покупателя это никак не затронет.
Неприятный сюрприз №2. Продавец "не ведал, что творил"
Про дееспособность продавцов писано уже миллион раз. Поэтому просто напомню:
- Утрата дееспособности может быть и постоянной, и временной. Например, если человек болел в конкретный период, и суд посчитает, что болезнь повлияла на ясность мышления. Или назначенная экспертиза выявит амнезию. В общем, даже справка из ПНД не защитит от новостей про временную недееспособность.
- Суды защищают не только людей с психическими или неврологическими заболеваниями, но и людей с зависимостями. То есть договор, подписанный алкоголиком, также попадает в группу риска.
- Профессиональные аферисты и организованные группы мошенников активно работают именно на этом поле.
Неприятный сюрприз №3. Операция под прикрытием
Иногда подписание вашего договора оказывается лишь звеном в целой цепи чужих преступных действий. Так что он будет отменен в процессе разматывания этой цепи правоохранителями и судами.
Вот несколько примеров:
- Продавец задолжал крупную сумму, на горизонте маячил арест имущества. Однако он подсуетился и успел продать недвижимость вам. Кредитор имеет право отменить такую продажу в суде. Тогда арест на жилье все-таки будет наложен, а новым "кредитором" продавца окажетесь уже вы, потому что по закону он должен будет возвращать вам уплаченное по отмененному договору.
- Продавец оказался обычным мошенником и использовал фальшивые документы. Разумеется, закон защитит права настоящего владельца квартиры и вернет ему имущество. Вы сможете требовать потраченные деньги обратно, если мошенника поймают.
- Продавец-аферист провернул двойную продажу. То есть успел подписать договоры и собрать оплату несколько раз. Суд постановил в таких историях передавать жилье самому первому из покупателей (Совместное Постановление ВС и ВАС РФ №10/22 от 29 апреля 2010). Всем остальным остается разбираться с аферистом, добиваться возвратов.
Вот такая логика применяется в криминальных делах. Желаю вам никогда в них не попадать.
Остались вопросы?
ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕСЬ С НАШИМ ЮРИСТОМ!
