Во сколько обойдется вам квартира и её покупка? Как понять общую стоимость квартиры вместе со всеми расходами при совершение сделки?
Этот вопрос вроде простой, но сколько сделок не совершилось из-за поверхностного его понимания, либо того, что ему не уделили достаточного внимания расходам при покупке квартиры. Почему? Да потому, что уже в процессе покупки жилья выясняется, что денег не хватает. Стоимость квартиры совсем другая, нежели при первоначальном рассмотрении, дополнительные расходы непонятно откуда взялись и т.д. Иногда сделка разрушается, а иногда людям приходится в бешенном темпе искать деньги.
Сколько денег вам нужно для того, чтобы купить квартиру? Вы скажете, что стоимость самой квартиры. Этот ответ слишком поверхностный. Можно и его брать за основу, если у вас есть приличный запас денег на покупку квартиры. А если нет? Тогда лучше точнее рассчитывать сделку и более точно понять не только чистую стоимость квартиры. но и дополнительных расходов. Итак, какие будут при покупке жилья расходы, или какие могут быть:
- Стоимость самой квартиры (дома). Вот здесь делают потенциальные покупатели довольно много ошибок. Как вы определяете стоимость квартиры? На начальном этапе стоимость квартир определяется по журнальным и Интернет объявлениям. И довольно часто покупатели выдают желаемое за действительное. Когда они смотрят цены на свое жилье (в случае обмена), то смотрят самые дорогие цены, а когда смотрят стоимость квартиры для покупки, то берут наиболее дешевые цены. При таком способе, когда вы выйдете на сделку, то вам практически гарантированно не хватит денег.
Еще более сложная ситуация может возникнуть при определении цены строительства, или покупки дома. Сколько стоит дом построить? Вам кажется, что стоимость строительства будет точно определена в сметах, которые вам предоставят строительные организации? Вы можете очень сильно ошибиться и скажу вам, не в меньшую сторону для себя. Постоянно появляются новые работы, растут цены на материалы и т.д. Поэтому глубоко изучите этот вопрос и не стесняйтесь советоваться со специалистами. Но об этом мы поговорим в другой статье. А сейчас вернемся к квартирам.
Как же определить стоимость квартиры вашей мечты? В прайсе квартир отсекайте самые крайние цены, то есть самые дорогие и самые дешевые. Самые дорогие цены – это цены людей, не ориентирующихся на рынке недвижимости, либо с каким-то навороченным ремонтом, либо просто объявление устарело и дается реклама из месяца в месяц, так как Агентство недвижимости редко проверяют свои базы.
Квартир по самым дешевым ценам практически не существует на рынке. Почему? Если рынок на подъеме, то часто квартиры по нереально дешевым ценам выставляет Агентство недвижимости, чтобы привлечь клиента, то есть чтобы он только позвонил, а дальше его начинают раскручивать на покупку более дорогой квартиры. Иногда такие дешевые квартиры называют «Утки». Если цена квартиры действительно низкая, то её выкупает само Агентство недвижимости. Иногда по низким ценам продаются квартиры с очень высокими юридическими рисками, то есть фактически уже перед судебным спором.
Если рынок недвижимости падает в цене, то действительно можно попробовать купить квартиру дешевле средней рыночной стоимости. Только у вас должны быть в наличии деньги при себе. Если у вас обменный вариант, либо покупка по ипотеке, либо еще что-то требующее каких-то согласований и дополнительного времени, то даже не пробуйте купить квартиру дешевле рыночной цены. Итого, если вы хотите купить квартиру дешево, то нужно искать такую квартиру самому, лучше на падающем рынке и имея наличные деньги, а не обменный вариант. Это к нам не подходит.
Итого, для определения стоимости жилья сначала отсекайте крайние цены на квартиры. Из оставшихся квартир при падающем рынке берите стоимость квартиры ближе к нижнему пределу цен, при растущем рынке недвижимости берите стоимость квартиры ближе к верхнему пределу цен. Вот у вас в наличие более или менее точная цена.
Самый идеальный способ конечно – это просмотреть несколько квартир и поторговаться.
- Следующий расход – это услуги Агентства недвижимости. Стоимость этих услуг колеблется от 3-6 % от стоимости квартиры. Для расчета общей стоимости сделки берите среднюю сумму, то есть 4-5 % от стоимости квартиры, или 4 % при обмене через одно Агентство недвижимости. Возможно в вашем городе другие расценки, в любом случае берите по верхней границе. Почему я так говорю. Когда вы приходите в Агентство недвижимости, и спрашиваете их тарифы, то вам могут сказать 3-4 %, или еще что-нибудь вроде «все определяется индивидуально и т.д.». Когда же подойдет время сделки, то вдруг окажется 6 % и не меньше. Почему 6 % вам найдут причину, мы работаем через другое Агентство и т.д. Если в вашем городе цена уже включает услуги Агентства недвижимости, то немного проще.
Иногда Агентство недвижимости берет дополнительно деньги за составление договора. То есть дополнительно 1 тысячу рублей плюсом к Агентскому вознаграждению. Уточните этот вопрос.
Еще один расход – это госпошлина по регистрации сделки. Её размер небольшой, (обычно около 1 т.р. - 1,5 т.р. для Покупателя) но, тем не менее, уточните и добавьте в бюджет.
- Следующий расход (если сделка с использованием ипотечного кредита) – это услуги банка, за получение и выдачу ипотечного кредита. Кроме ежемесячных ипотечных платежей, банк берет за оформление кредита некую фиксированную сумму, либо сумму в процентах от стоимости квартиры. А иногда даже за рассмотрение кредитного решения. Узнайте точно эту сумму и добавьте её к бюджету сделки.
Так же банки всегда требуют страхования квартиры и здоровья перед сделкой. Это как правило не такая маленькая сумма. Узнайте по возможности точно, сколько нужно платить и так же суммируйте к бюджету сделки.
Иногда вы не сами оформляете ипотечный кредит, а пользуетесь услугами ипотечного брокера. Если ипотечный брокер и Агентство недвижимости – это разные организации, то добавьте так же услуги ипотечного брокера в бюджет сделки.
- Если вы продаете свою квартиру, то есть совершаете обмен, то вам, возможно, придется оплатить услуги БТИ, приватизации, узаконивания перепланировки, согласования в Опеке и т.д., посмотрите внимательнее, и добавьте если необходимо. Возможно у вас задолженность по оплате коммунальных услуг, то необходимы расходы на то, чтобы её погасить. Иногда нужны деньги, чтобы вызвать на сверку электросчетчика представителя Энергосбыта и т.д.
- Если вы не все будете делать сами, (или не все собственники квартиры), то возможно понадобиться выписать нотариально заверенную доверенность на сбор документов или совершение сделки, а так же услуги того человека (фирмы) который будет готовить документы на квартиру.
Кроме этого, если вы состоите в браке, то понадобятся расходы на нотариальное согласие супруга на покупку квартиры, и возможно нотариальное согласие на продажу квартиры.
- Если вы проживаете в крупном городе, где высокие цены на недвижимость, то внимательно отнеситесь к налоговым вопросам по сделке. Они возникают не всегда, но если их не учесть, то бывают очень крупные и главное незапланированные расходы. Как правило, налоговые вопросы возникают в следующих случаях:
- Вы купили квартиру, получили в наследство или приватизировали менее 3-х лет назад, и хотите её продать, обменяв на другую.
- Вы хотите купить квартиру, купленную (или др.) менее 3-х лет назад. Налоги в этом случае вы не должны платить, а их должен платить Продавец. Вы скажете – это его проблемы. Это не совсем так. Как правило, этот вопрос может замалчиваться и возникает уже перед самой сделкой. Либо вам предлагают указать в договоре явно заниженную цену сделки, что довольно опасно и не согласится банк, либо за свой счет уплатить налог, а это может быть значительная сумма. Поэтому, если вы хотите купить квартиру дороже 1 млн.руб. и которая куплена менее 3-х лет назад, то сразу обсуждайте вопрос о том, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи квартиры.
- Вы получили в наследство или вам подарили квартиру, а вы не являетесь близким родственником дарителя, наследодателя. Налог может вас неприятно удивить.
- Вы хотите купить большую квартиру в элитном доме. Я надеюсь, вы готовы к налогу на имущество и коммунальным платежам, которые последуют за этим, а они будут непропорционально больше. Допустим, вы купили квартиру в 5 раз больше, то налоги и коммунальные платежи могут быть в 25 раз больше, узнайте расценки в управляющей компании.
- И небольшой подарок от государства при покупке квартиры. Почти все о нем знают – это имущественный вычет, освобождение подоходного налога, предоставляется один раз в жизни. Однако при покупке иногда забывают спланировать на кого и как оформлять недвижимость, чтобы получить этот подарок. (имущественный вычет) А ведь это сумма до 260 тыс. руб, которую вам может вернуть государство.
Ничего особо сложного в налогах нет, но если вы живете в городе с большими ценами на недвижимость и вам что-то непонятно по налогам по вашей сделке, то найдите 200 руб. или сколько у вас это стоит, и проконсультируйтесь со специалистом. Вы сможете сэкономить и уберечь себя от незапланированных расходов.
- Радостные, но, тем не менее, расходы. Расходы на переезд в новую квартиру, минимальный ремонт (или не минимальный), минимальную мебель и т.д.
- Резерв по расходам. Всегда почему-то в сделках с недвижимостью возникают непредвиденные расходы. Не знаю откуда они берутся, даже когда всё вроде учтено. Поэтому обязательно вы должны иметь какой-то резерв по сделке. Сколько нужно зависит сложности сделки . Если вы хорошо все подсчитали, то может хватить и 1 % от суммы сделки. Если резерва нет, то вы должны хотя бы иметь возможность обратиться к кому-то с просьбой о предоставлении небольшого займа.
Вот теперь, когда мы внимательно всё подсчитали, то можно сказать, что вы знаете все расходы необходимые для совершения сделки. Я желаю вам успехов и новоселья.
