- Что такое кадастровая стоимость земли? Где можно узнать, какова она для конкретного участка?
- Федеральный стандарт "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255) определил кадастровую стоимость для целей налогообложения, уточняя, что этот вид стоимости устанавливается, как и рыночная стоимость, но методами массовой оценки. В статье 65 Земельного кодекса РФ определено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В ст. 24.11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка закреплена скорее не как понятие, а как процедура из восьми действий - от принятия решения о проведении оценки до внесения сведений в государственный кадастр недвижимости. По кадастровой же стоимости законодатель ограничился формулировкой: "Стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки».
Таким образом, кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, в результате проведения государственной кадастровой оценки и применяемая для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ.
Сведения о кадастровой стоимости конкретного земельного участка можно получить путем обращения с запросом в Челябинский филиал ФГБУ «ФКП Росреестра». Такая информация предоставляется бесплатно, в течение 5 рабочих дней. Кроме того, указанную информацию можно найти на портале Государственных услуг, Интернет сайт Управления Росреестра по Челябинской области, публичная кадастровая карта.
Результаты проведенной кадастровой оценки в отношении конкретных участочков, включенных в перечень объектов оценки, по категориям также размещены на сайте Управления Росреестра по Челябинской области в разделе «Кадастровый учет» - «нормативные документы».
- По каким критериям оценивается земля? Чем можно объяснить увеличение стоимости некоторых объектов в 1000 раз?
- В оответствии с действующим законодательством государственная кадастровая оценка земель проводится для целей налогообложения, также для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Оценке подлежит огромное количество объектов. Поскольку одномоментная индивидуальная оценка такого количества объектов была бы чрезмерно затратна с точки зрения времени и финансов, то для исчисления кадастровой стоимости используется метод массовой оценки, который основан на тех же подходах, что и индивидуальная оценка, но используются для облегчения процесса методы прикладной математической статистики. Кроме того, для такой оценки в качестве ценообразующих факторов берутся крупные, типичные и постоянные признаки (например, вид разрешенного использования), характерные для большого количества объектов, и игнорируются более мелкие и редко встречающиеся (например, расстояние от свалки промышленных отходов, соседство с вредным производством и т.д.). В результате использования методов массовой оценки определяется именно рыночная стоимость соответствующих объектов.
Кроме того, основным методическим принципом государственной кадастровой оценки земель является совмещение результатов анализа имеющихся данных о сделках с земельными участками (рыночная информация) с ценообразующими факторами, кадастровая стоимость напрямую зависит от ситуации, складывающейся на рынке объектов недвижимости.
Однако рыночная стоимость объекта методом массовой оценки определяется неточно, приблизительно, в связи с чем при установлении кадастровой стоимости допускается статистическая погрешность либо она устанавливается в размере, равном рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта, если превышает допустимый уровень погрешности.
В отношении многократного увеличения кадастровой стоимости земельного участка: при проведении 1 тура оценки рассчитывались УПКСЗ кадастрового квартала. Были случаи когда отрицательные факторы относительной ценности преобладали над положительными. В связи с чем применялся наименьший «положительный» УПКСЗ по муниципальному образованию. Например, 30,1 руб. по г.Челябинску по 9 группе.
При проведении 2 тура оценки, проведенного спустя 10 лет, ситуация изменилась на рынке объектов недвижимости, данный квартал входит в зону перспективного строительства, и его УПКСЗ данного вида разрешенного использования составляет 2529 руб.
- Как изменились суммы земельного налога из-за увеличения кадастровой стоимости?
Сумма налога исчисляется путем умножения налоговой базы на налоговую ставку.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Следовательно, увеличение кадастровой стоимости приводит к увеличению земельного налога. Корректировать земельный налог можно путем понижения налоговых ставок.
Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:
а) 0,3% в отношении земельных участков:
- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;
- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;
- приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;
б) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.
Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.
- Что делать если новая сумма оказалась «неподъемной» для разных категорий землевладельцев: предпринимателей, сельских жителей, садоводов или дачников?
- В первую очередь, необходимо обратиться в Администрацию города или района, в зависимости о того, где расположен земельный участок, для снижения налоговых ставок.
В случае, если Вам будет отказано, то существует возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной в судебном порядке (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ). Для обращения в суд с таким требованием необходимо заказать отчет о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Для уточнения даты определения кадастровой стоимости земельного участка необходимо обращаться в Управление Росреестра по Челябинской области. Кроме того, в случае, если рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отличается более чем на 30% от кадастровой, то в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» необходимо положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик составивший отчет, о соответствии отчета требованиями законодательства РФ об оценочной деятельности.
- Чем вызвано увеличение кадастровой стоимости?
- Согласно ст. 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в 5 лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Это вызвано тем, что за 5 лет существенно меняется ситуация на рынке объектов недвижимости. К примеру, в Челябинской области первый тур государственной кадастровой оценки по землям населенных пунктов прошел в период с 2000 по 2003 год. Истечение пятилетнего срока с момента проведения оценочных работ, а также тот факт, что за истекший период существенно изменилась ситуация на рынке объектов недвижимости, продиктовали необходимость проведения на территории Челябинской области государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. Такие работы были выполнены в 2010 году.
Увеличение кадастровой стоимости земельных участков указанной категории вызвано тем, что с момента проведения кадастровой оценки прошло около 10 лет, ситуация на рынке изменилась значительно, кроме того, изменилась методика расчета кадастровой стоимости. Оценочные работы 2-го тура были проведены в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 № 39. В отличие от предыдущей оценки, объектами оценки являлись земельные участки (а не кадастровые кварталы), стоящие на государственном кадастровом учете на 1 января года проведения работ (01.01.2010) и объединенные в соответствии с видом разрешенного использования в 16 групп (в соответствии с приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 11.01.2011 № 3 таких групп на сегодняшнюю дату 17).
- Как можно оспорить результаты государственной кадастровой оценки?
-В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В Челябинской области создание комиссии планируется в 3-м квартале 2012 года.
Однако в комиссию можно будет обратиться с заявлением об оспаривании результатов проведенной государственной кадастровой оценки, договор на проведение которой заключен после истечения 60 дней со дня официального опубликования Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2010 № 167-ФЗ (26.07.2010 – дата опубликования). В Челябинской области под действие указанного Федерального закона попадают только результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков).
Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков могут быть оспорены только в Арбитражном суде.
В статью 66 Земельного кодекса РФ Федеральным законом от 22.07.2010 № 167 были внесены изменения, пункт 3 изложен в следующей редакции «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость это участка устанавливается равной его рыночной стоимости». С учетом сложившейся на территории субъекта судебной практики, заинтересованные лица, в соответствии с указанной номой могут обратится в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Обязательным условием является представление отчета о рыночной стоимости земельного участка, подготовленного профессиональным оценщиком, а также положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Отчет должен быть подготовлен на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.
- На какую дату необходимо готовить отчет о рыночной стоимости земельного участка?
- В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Дата определения кадастровой стоимости земельных участков определяется в соответствии с пунктами 2.4, 2.5, 2.6 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образованных участков (приказ Минэкономразвития РФ №222) с учетом приказа Минэкономразвития РФ от 17.11. 2011 № 673.
Если земельный участок попал в перечень объектов оценки, то кадастровая стоимость считается определенной на дату формирования перечня объектов оценки.
Если земельный участок не вошел в перечень объектов оценки, либо его характеристики были изменены, то дата определения кадастровой стоимости соответствует дате вступления в силу приказа Минэкономразвития РФ от 17.11.2011 № 673, а именно – 13.03.2012.
Если земельный участок образован после 13.03.2012 либо после указанной даты были изменены его характеристики, то датой определения кадастровой стоимости является дата постановки на учет такого земельного участка, либо дата внесения сведений в ГКН об учете изменений.
- Может ли кадастровая стоимость земельного участка превышать рыночную?
- Кадастровая оценка проводится в целях налогообложения и, следовательно, оценке подлежит огромное количество объектов (по населенным пунктам около миллиона участков, объекты капитального строительства более 2-х миллионов участков). Кадастровая стоимость должна быть единообразно рассчитана для всех объектов. А поскольку одномоментная индивидуальная оценка такого количества объектов была бы очень затратная с точки зрения времени и финансов, то для расчета их стоимости используется метод массовой оценки, который основан на тех же подходах, что и индивидуальная оценка, но используются для облегчения методы прикладной математической статистики. Кроме того, для такой оценки в качестве ценообразующих факторов берутся какие-то крупные, типичные и постоянные признаки (например вид разрешенного использования), характерные для большого количества объектов, и игнорируются более мелкие и редко встречающиеся (например, расстояние от свалки промышленных отходов, соседство с вредным производством и т.д.).
Однако рыночная стоимость объектов определенная методом массовой оценки определяется не точно, приблизительно, в связи с чем при установлении кадастровой стоимости допускается статистическая погрешность как в меньшую, так и в большую стороны.
- Существует ли возможность проверки правильности расчета кадастровой стоимости конкретного земельного участка его правообладателем?
- В соответствии с пунктом 13 Административного регламента по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 г. N 215, разъяснение результатов государственной кадастровой оценки как в отношении общих результатов государственной кадастровой оценки земель определенной категории, так и в отношении результатов государственной кадастровой оценки конкретного земельного участка осуществляет территориальное Управление Росреестра по соответствующему субъекту Российской Федерации.
На основании изложенного правообладатель земельного участка вправе провести проверку правильности определения кадастровой стоимости соответствующего земельного участка на основании разъяснений результатов государственной кадастровой оценки земель, предоставляемых Управлением Росреестра по субъекту Российской Федерации.
Вместе с тем, следует отметить, что законодательство Российской Федерации не предусматривает ограничений для проверки в инициативном порядке отчетов об определении кадастровой стоимости земельных участков лицами, права и обязанности которых затрагивают результаты государственной кадастровой оценки земель, однако представление такого отчета правообладателю как исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель, так и территориальным Управлением Росреестра не предусмотрено положениямиАдминистративного регламента
Следует отметить, что Приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 г. N 53 утвержден порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки (далее - Фонд данных) и предоставления сведений из этого Фонда (далее - Порядок). В соответствии с пунктом 1.2 Порядка Фонд данных представляет собой упорядоченную, пополняемую совокупность сведений о результатах государственной кадастровой оценки и мониторинге рынка недвижимости. Пунктом 1.1 Порядка установлено, что ведение Фонда данных представляет собой сбор, обработку, внесение, учет, систематизацию и хранение сведений, используемых при проведении государственной кадастровой оценки и формируемых в результате ее проведения. Пунктом 3.1 Порядка закреплено, что сведения, содержащиеся в Фонде данных, являются открытыми и общедоступными, за исключением информации, отнесенной законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа.
Таким образом, после создания Фонда данных правообладатель объекта недвижимости и иные заинтересованные лица смогут осуществить проверку правильности расчета кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости также с использованием Фонда данных.
- Каким образом проводится расчет кадастровой стоимости земельного участка, с несколькими видами разрешенного использования, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка?
- Пунктом 2.7 действующей редакции Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 (далее - Методические указания), установлены особенности расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования, в соответствии с которым кадастровая стоимость земельных участков с несколькими видами разрешенного использования устанавливается на основе того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.
При этом исключение составляют земельные участки, находящиеся в составе земель населенных пунктов, одним из видов разрешенного использования которых является жилая застройка. Кадастровая стоимость таких земельных участков определяется в соответствии с пунктом 2.2 Методических указаний.
Вместе с тем, в случае если земельный участок имеет более чем один вид разрешенного использования в составе жилой застройки, его кадастровая стоимость по результатам расчетов устанавливается равной кадастровой стоимости того вида разрешенного использования в составе жилой застройки, для которого указанное значение является наибольшим.
- Кто признается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки?
- В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) заказчиком работ по определению кадастровой стоимости является орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки. При этом государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления.
В соответствии с текущей редакцией Федерального закона N 167-ФЗ и Федерального закона N 135-ФЗ заказчиком работ по определению кадастровой стоимости в период до 1 января 2013 года может выступать орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, - орган местного самоуправления, а также орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Росреестр). Соответственно, финансирование таких работ может осуществляться из федерального, регионального или местного бюджета.
- В чем причина высокой стоимости земель предназначенных под дачное строительство?
- При проведении 1 тура ГКОЗ садоводческих, огороднических и дачных объединений (2003 г) в оценку вошли земельные участки с данным видом разрешенного использования только по Карабашскому ГО.
При проведении 2 тура (2008 г) в перечне объектов оценки содержались сведения о земельных участках с видом разрешенного использования «под дачное строительство» по 8 муниципальным районам.
Государственная кадастровая оценка напрямую зависит от ситуации, складывающейся на рынке объектов недвижимости.
Между турами оценки прошло 5 лет, за это время резко изменилась ситуация на этом рынке объектов недвижимости, а именно, значительно выросла цена на такие земельные участки.
Дачные участки стали пользоваться спросом, и иметь дачный участок стало очень престижно. Кроме большей площади земельных участков, дачные объединения в сравнении с садоводческими, и особенно огородническим объединениями, имеют ряд преимуществ: круглогодичное функционирование, капитальность возводимых строений. В дачных объединениях ценится наличие газоснабжения, в то время как в садоводческих объединениях его нет. Дачные объединения, особенно вновь создаваемые, ориентированы на круглогодичное проживание. Их благоустройство сопоставимо с городом (наличие освещения, магазинов, центральные коммуникации, охрана и т.д.).
