Категория 1. Продавец-наследник
Я имею в виду не "наследство вообще", а "только что полученное наследство". Вам совсем не нужно втягиваться в чужие семейные свары, а они часто происходят именно при таких жизненных обстоятельствах. Вдруг продавец не имел права распоряжаться квартирой?
Вот что может всплыть:
- Дополнительные наследники. Внебрачная дочь; инвалид-иждивенец с выделением обязательной доли; тайная новая жена; блудный сын из тюрьмы, не знавший о смерти родителя... Все они претендуют на толику недвижимого имущества.
- Сюрпризы с завещаниями. Обнаруженное более новое завещание взамен примененного; подделка документов кем-нибудь; отмена воли завещателя...
При неблагоприятном раскладе сначала вы будете долго судиться. Если все обернется совсем плохо, то придется покинуть уже отремонтированную и обжитую новую квартиру.
По закону, продавец должен будет вернуть вам заплаченное. Хотя если он успеет потратить деньги, то фактически вы останетесь с документами для приставов и туманной перспективой требовать долг ближайшие 30 лет.
Категория 2. Продавец по доверенности
По-настоящему легендарная категория дел. Все слышали или читали о громких скандалах, однако многие продолжают повторять чужие ошибки. Поле для неприятностей почти безгранично:
- Доверенности подделываются. Или истекает их срок действия. Или их действие прекращается секретным решением доверителя.
- Составляются доверенности от имени недееспособных людей. А в самых интересных случаях ― от лиц уже умерших.
- Кроме нормальных нотариусов, доверенности заверяют и мошенники, и те, кого лишили лицензии и исключили из профессиональных кругов.
Я не буду продолжать список. Просто помните ― это опасные воды. Как минимум обязательно поговорите с собственником жилья. Пусть подтвердит, что хотя бы знает о готовящейся продаже.
Категория 3. Асоциальный продавец
Банды черных риелторов очень любят брать в оборот алкоголиков и наркоманов. Это идеальный контингент для проворачивания криминальных схем. Бандиты продадут квартиру и вам, и еще пяти "покупателям" одновременно, соберут деньги и исчезнут. Вам же останется разбираться между собой и с собственником-маргиналом.
Договоры купли-продажи недвижимости легко отменяются по причине недееспособности продавца в момент подписания. Затеять отмену может и сам продавец, и его родня, и тот же аферист-риелтор.
Да, справки из ПНД отчасти страхуют, но не обеспечивают полную безопасность. Гражданский кодекс защищает людей, даже если они не лечатся у психиатра официально. Разрешается провести экспертизу, пригласить свидетелей... И суд будет выигран, договор отменят.
В России официально на учете состоит около 8 млн человек (из них 4 млн душевнобольных и 3 млн алкоголиков). А реальное число втрое больше. Ведь редко какой алкоголик где-то зарегистрирован алкоголиком?
Категория 4. Продавец предельного возраста
Я подразумеваю и очень юных, и очень пожилых собственников жилья. Проблемы бывают в обоих вариантах.
Когда в числе участников сделки кому-нибудь нет 18 лет, помните:
- За детей до 14 лет все решения и все действия выполняют родители или опекуны. Начиная с 14, подросток имеет право сам продавать жилье, но только с письменного согласия все тех же родителей, опекунов, представителей.
- В любом случае, сделку должны одобрить органы опеки. Причем озаботиться этой темой следует на начальном этапе, а не на завершающем. Иначе все может сорваться в последний момент, на стадии перерегистрации прав собственности в Росреестре. Покупатель потеряет время, нервы и деньги.
Однако львиную долю "возрастных" судебных разбирательств обеспечивают все-таки не дети, а старики (со своими родственниками). Раздумывая о покупке жилья у человека глубоко пенсионного возраста, учитывайте:
- Часть продавцов быстро меняет свое решение и под разными предлогами требует отмены договора. Например, люди кивают на 179 статью Гражданского кодекса, посвященную кабальным сделкам.
- Иногда активизируются молодые и прыткие родственники, имевшие свои виды на бабушкину квартиру. У них распространено несколько методов. Во-первых, можно обвинить в мошенничестве вас как покупателя. Заявить, что вы просто подсунули старушке на подпись непонятную бумагу. Во-вторых, можно заподозрить в маразме саму бабушку, поднять врачей и экспертов, затеять ограничение дееспособности.
- Существует маловероятный, но реальный шанс внезапной смерти продавца. Если человек скончается до завершения процесса оформления в Росреестре, а его наследники решают заблокировать продажу, суды будут долгими и тяжелыми.
Будьте внимательны и обязательно знакомьтесь с продавцом жилья!
Остались вопросы?
ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕСЬ С НАШИМ ЮРИСТОМ!
