Сегодня все больше людей задумывается о том, как правильно инвестировать накопления, чтобы сохранить их в сложных финансовых условиях. Часто одним из самых надежных способов вложений называют жилую недвижимость, особенно купленную на ранних стадиях строительства. Стоит ли вкладывать деньги в новостройки и какие риски стоит учесть, рассказывает коммерческий директор девелоперской компании ООО «РосЕвроСити» Тонков Михаил Вадимович.
Добрый день, Михаил. Как вы оцениваете рост рынка недвижимости на данный момент?
Михаил: На мой взгляд, время, когда квартиры в Москве и Подмосковье показывали рост, аналогичный росту на финансовых рынках, прошло еще в конце 2008 года. Однако, это совсем не значит, что при наличии 2-3 млн рублей свободных денежных средств не нужно обращать внимания на появляющиеся новостройки. Тем более, что в условиях ограниченного проектного финансирования застройщики все равно заинтересованы в деньгах инвесторов, и на начальных этапах строительства, вынуждены продавать квартиры по ценам близким к себестоимости.
Зачем же инвесторам смотреть на этот рынок, если он больше не привлекателен с точки зрения доходности?
Михаил: Я сейчас говорю больше не о классических инвесторах, которые покупают недвижимость просто с целью ее последующей перепродажи, ну или сдачи в аренду. Речь идет о тех, кто по каким-то причинам через 2-3 года планирует улучшить свои жилищные условия. И это не только нефтяники с Севера, о которых, так или иначе, мечтают коммерческие службы застройщиков любых регионов.
Допустим, ваш ребенок поступил в университет в Москве, и вы связываете его будущую профессиональную карьеру со столичным мегаполисом. Вы уже перебрались в Москву и планируете перевести сюда своих родителей, которые выходят на пенсию через 2 года. Или вы планируете второго ребенка, и еще множество других ситуаций, когда я бы порекомендовал потратить сейчас 2-3 миллиона на инвестиции в будущее своей семьи. Я уверен, что ощущение от получения в будущем ключей от такой «инвестиционной» квартиры подарит не меньше положительных эмоций, чем рост стоимости на уровне 30% годовых, которую вам могут обещать финансовые рынки.
И много сейчас людей, готовых к таким вложениям?
Михаил: За последние несколько лет портрет покупателя на рынке жилья в Московском регионе существенно изменился. Люди стали вести себя очень рационально и готовы платить только за то, что им действительно нужно. С такими людьми работать труднее, но гораздо интереснее, чем с теми, кто реагировал на красивые картинки и громкие обещания. Безусловно, среди них много тех, кто склонен к планированию и заботится о своем будущем вне зависимости от внешних обстоятельств.
А как быть с многочисленными слухами о падении цен, «черными пятницами», постоянными декларациями о скидках?
Михаил: Опять попробуем не поддаваться эмоциям.
Почему может упасть цена (естественно, мы говорим только о ценах в валюте той страны, в которой живем, т. е. о рублевых ценах) - может падать только себестоимость или маржа застройщика.
Про себестоимость, думаю, рассуждать не имеет смысла, прогнозировать ее падение в условиях постоянного роста цен на материалы, энергоресурсы, процентных ставок по кредитом, растущих требований к вложениям в социальную и инженерную инфраструктуру вряд ли разумно.
Своей маржой и внутренними издержками застройщики серьезно начали заниматься еще в 2009 году, потом пришел черед строителей, проектировщиков и других участников процесса создания объектов недвижимости. Думаю, к 2015 году, резервы снижения цены за счет застройщика фактически исчерпаны – кто-то не смог справиться с новыми условиями работы, либо ушел с рынка, либо уйдет с него в течение 1-2 лет. И на рынке просто больше не будет появляться большого количества объектов. Так что слухи не имеют под собой оснований, а откуда берутся скидки и распродажи лучше спросить у тех, кто их предлагает и устраивает.
Хорошо, допустим человек решился инвестировать в недвижимость на ранних стадиях строительства, как ему выбрать? Как понять, что объект будет достроен? И качество того, что «нарисовано на картинках», в итоге будет устраивать потребителя?
Михаил: Ну, в любом случае, нужно начинать с места и самого проекта. На мой личный вкус малоэтажная застройка вблизи городской инфраструктуры имеет существенные преимущества. Не только по комфорту проживания, но и по рискам, связанным со сроками завершения строительства. При этом, я бы посоветовал сдерживать свои эмоции так, чтобы не получилось, что вам слепо нравится только один объект. Выбирайте так, чтобы в вашем списке понравившихся было хотя бы 3-4 объекта.
Дальше, я бы обращал внимание на следующие вещи:
- Не рассматривать никакой другой договор, кроме Долевого участия в строительстве с регистрацией.
- Посмотрите, кто выдал разрешение на строительство. Я бы рекомендовал объекты, где разрешения выдавало уже Министерство строительства Московской обрасти, а не местная администрация. Уровень контроля в процессе получения разрешительной документации на уровне Московской области существенно выше.
- Лучше, чтобы у застройщика было несколько учредителей. Причем прослеживалось бы, что компания относится к какой-либо группе и имеет опыт ввода в эксплуатацию жилых объектов.
- Страхование ответственности по ДДУ должно производиться либо в Обществе взаимного страхования, либо в страховой компании, входящей в список, хотя бы 15 крупнейших в России компаний.
- Аккредитация по ипотечной программе Сбербанка так же говорит о том, что объект прошел серьезную проверку и ход строительства подвергается регулярному мониторингу.
- Не лишним будет посмотреть, нет ли застройщика или компании из его группы в реестре проблемных. Вы можете найти по этойссылке.
Эти 6 пунктов позволят вам понять, что риск по объекту принимаете не только вы, но и ответственные государственные органы, акционеры, в том числе и независимые, а также крупнейший в России системообразующий банк- серьезный страховщик. Согласитесь, в такой компании чувствуешь себя более комфортно.
Я бы еще посмотрел на уровень работы с вами самого застройщика, как сделан договор, насколько публичны и доступны его топ-менеджеры, попросите график строительства и понаблюдайте за ним сами хотя бы несколько недель.
Да, действительно, все достаточно просто. А как быть тем, у кого нет 2-3-х миллионов, но есть цели, о которых вы говорили, и накопления скромнее, скажем несколько сот тысяч рублей?
Михаил: У таких людей тоже есть возможности, особенно, если вы с оптимизмом смотрите в свое будущее. В первую очередь - это ипотека. Сегодня, по программам банков с господдержкой, ставки уже падают в район 10% годовых, что сейчас даже ниже текущей инфляции. Думаю, это вполне приемлемо.
Еще я бы обратил внимание на всю недвижимость, которая у вас имеется. На рынке сейчас, пусть и в небольшом количестве, появилась группа специалистов, способных показать, как при очень незначительных инвестициях с учетом того, что у вас есть, быстро прийти к намеченной цели. Там такие нестандартные решения бывают, что вы потом сами будете удивляться от того, как все было просто. Мы, так же как и некоторые застройщики, предлагаем услугу TRADE-IN, когда уже существующая недвижимость или доходы от нее, могут быть использованы в сделке при покупке новой квартиры.
В данный момент в Московской области «РосЕвроСити» реализует сразу 2 проекта:
