Долги за ЖКУ с каждым годом увеличиваются. А с очередным повышением тарифов число неплательщиков может снова вырасти. Как быть, если купленная квартира задолго до факта приобретения «обросла» большими долгами? Кто должен расплачиваться по счетам – бывший хозяин или новый собственник?
Кто заплатит по счетам?
Согласно статье 153 ЖК РФ, платить за жилье и коммунальные услуги обязаны собственники жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение. Долги могут переходить к новому жильцу, если квартира получена в наследство.
Однако зачастую управляющие компании и поставщики услуг пытаются взыскать долги, накопленные прежними хозяевами, с новых собственников жилья. К примеру, заставить заплатить за электричество, ссылаясь на то, что невозможно доказать до или после регистрации права собственности «нагорела» сумма долга. Если прежний владелец квартиры был злостным неплательщиком, поставщики услуг могут начать угрожать судом. Так что единственный выход – не соглашаться, а с опорой на Жилищный кодекс уговорить коммунальщиков преследовать не вас, а настоящего, пусть и уже переехавшего, должника.
Если управляющая компания прислала квитанцию с долгами от прежнего собственника, нужно составить письменное заявление с уведомлением и копиями документов купли-продажи и государственной регистрации прав на имущество.
Договор: ищем пункты про долги
Отметим, что по праву не платить по счетам могут только те собственники, которые уверены, что в договоре купли-продажи нет пункта о передаче задолженности по «коммуналке» новому владельцу жилья. Если же в договоре черным по белому прописано обратное, то даже если сумма долга равняется стоимости квартиры, необходимо ее возместить.
Сделки купли-продажи с договорными отношениями, при которых все прежние коммунальные долги переходят к новому владельцу квартиры, тоже встречаются. При этом обычно составляется договор с обременением задолженностью по оплате за коммунальные и прочие услуги. Обязанность по оплате также наступает с момента государственной регистрации прав собственности. Долг переводится бывшего собственника жилья на нового хозяина в соответствии со статьей 391 ГК РФ. Для этого требуется письменное согласие не только владельцев квартиры, но и кредитора – управляющей организации.
Узнаем квартирную историю
Чтобы обезопасить себя от подобных историй, необходимо до заключения договора купли-продажи проверить квартиру на предмет задолженности. К примеру, можно потребовать у продавца выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета, попросить показать квитанции по оплате коммунальных услуг. Если задолженность есть хотя бы по последним платежкам, то лучше всего пересмотреть договор купли-продажи и внести пункт о погашении долга новым собственником при условии уменьшения цены возмездного договора.
Неплохо было бы осмотреть счетчики – опломбированы ли они продавцом жилья. После покупки квартиры нужно записать показания приборов, заверить их в соответствующих обслуживающих организациях и внести цифры в акт приемки квартиры. Кроме этого, особенно если вы покупаете квартиру самостоятельно, можно сделать запрос в органы государственной регистрации об отсутствии или наличии квартиры в залоге или государственном аресте.
