Фото: Lori
Иногда возникает необходимость перевести жилое помещение в нежилой фонд, что с юридической точки зрения означает изменение его статуса. Раньше в квартире жили люди, затем там размещается магазин или офис. Чаще всего это нужно начинающим коммерсантам, которые не имеют возможности арендовать или купить офис и предпочитают использовать в коммерческих целях собственное жилье.
Что по этому поводу говорит закон
Гражданское и жилищное законодательство РФ говорит, что квартиры (жилые помещения) могут использоваться только для проживания, однако отдельно все-таки оговаривается возможность задействовать собственное жилье для работы. В этом случае не должны нарушаться права и интересы других граждан. Однако перевод жилого помещения в нежилой фонд – более подходящий вариант, особенно если речь идет не просто о работе на дому, а об открытии в бывшей квартире полноценного офиса.
О чем нужно знать
Планируя перевод помещения из жилого фонда в нежилой, нужно для начала оценить, насколько привлекательно для потенциальных клиентов расположение квартиры, каковы перспективы развития района, в котором она находится, и так далее.
Вы обязательно должны быть собственником помещения и иметь документы, которые это доказывают: свидетельство о государственной регистрации права, договор дарения, завещание и т. п.
Квартира не должна быть обременена правами третьих лиц, в ней никто не может жить или быть прописан - ни владелец, ни члены его семьи.
Нужно, чтобы в доме была техническая возможность для оборудования отдельного входа в будущий офис, магазин или кафе - не через подъезд, а прямо с улицы.
Доступ к инженерным коммуникациям должен быть свободным, а если его нет - придется обеспечить.
Желательно, чтобы помещение находилось на первом этаже. Если оно расположено выше, то нежилым оно сможет стать лишь в том случае, если под ним - только нежилые помещения.
Квартира не может стать нежилой частично. Например, нельзя перевести в нежилой фонд две комнаты четырехкомнатной квартиры, оставив за другими двумя комнатами статус жилого помещения.
Нельзя переводить квартиру в нежилой фонд, если дом признан аварийным, нуждается в капитальном ремонте или подлежит сносу.
Недвижимость не должна находиться под арестом или в залоге. И, наконец, в квартире не должно быть незаконной перепланировки, в ней не должны нарушаться противопожарные, санитарные и прочие нормы.
Согласие соседей на перевод жилой недвижимости в разряд нежилых помещений необязательно, но если вы можете заручиться их письменным согласием – заручитесь, возможно, что в спорных случаях этот документ вам пригодится.
Процедура перевода из жилого фонда в нежилой
Когда все перечисленные условия соблюдены, можно приступать к самой процедуре перевода жилой недвижимости в нежилой фонд. Она состоит из нескольких этапов, каждый из которых связан со сбором документов и хождением по инстанциям.
Сначала вам предстоит подача документов в межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда. Этой комиссии необходимо представить следующие документы:
- заявление с указанием причин перевода (обязательно подписывается собственником жилья);
- технический паспорт БТИ, поэтажный план, экспликация;
- документы, подтверждающие право собственности на помещение;
- выписка из домовой книги (в ней должно быть указано, что в квартире никто не проживает ни постоянно, ни временно);
- справка, в которой указано назначение других жилых помещений, расположенных на том же этаже (такие справки в Москве выдают ДЕЗы, в других городах - иные управляющие и эксплуатирующие организации);
- заключение Государственного пожарного надзора о соблюдении противопожарных норм;
- заключение Государственного санитарно-эпидемиологического надзора о соблюдении санитарных норм;
- техническое заключение (выдается организацией, обеспечивающей содержание дома).
- если вы представляете юридическое лицо, надо будет также представить учредительные документы организации, представителем которой вы являетесь.
После того, как комиссия одобрит ваше заявление, начнется второй этап. Теперь необходимо обратиться в комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом, которая должна определить стоимость перевода квартиры из жилого фонда в нежилой.
На этом этапе надо представить комиссии следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность (паспорт гражданина РФ или иной документ);
- документы, подтверждающие право собственности на помещение;
- копию выписки из протокола межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда (полученную на предыдущем этапе);
- справку из БТИ, в которой должны быть указаны данные по разнице стоимостей квартиры в случае использования ее в жилом и нежилом фонде;
- если вы являетесь представителем организации, вновь надо будет представить учредительные документы.
Третий и последний этап – государственная регистрация права собственника на нежилое помещение. В регистрирующий орган нужно будет принести следующие документы: заявление о регистрации, правоустанавливающие документы, квитанцию об оплате государственной пошлины, документы из БТИ, описывающие объект (поэтажный план, экспликация). Нужно также представить подтверждения двух предыдущих комиссий. Могут потребоваться и другие документы - их список нужно уточнить непосредственно в регистрирующем органе.
Процесс перевода жилого помещения в нежилой фонд может занять довольно много времени.
В переводе могут отказать
Вам могут отказать в переводе квартиры в нежилой фонд, например, если собраны не все документы, если проект переустройства или перепланировки не соответствует требованиям или не соблюдены какие-либо еще условия. Решение об отказе – это документ, в котором комиссия должна четко указать основания для отказа и ссылки на конкретные нарушения. Чтобы не было неприятностей, прежде чем браться за дело, лучше проконсультироваться со специалистом. Это поможет снизить расходы, более эффективно рассчитать время и избежать ошибок.
