17 марта 2015 г.
30 % предложений на рынке земли приходится на участки в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ) — с оформленной в собственность землей, но не легализованными садовыми домиками, на которые у продавцов отсутствуют какие-либо документы. Такие варианты привлекают ценой, заниженной на 20–25 % относительно среднерыночных ориентиров. В ряде случаев покупка «недооформленной» недвижимости является оправданной — впоследствии дачные домики легко легализуются в рамках дачной амнистии всего за 350 рублей, утверждает адвокат и финансовый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость» Олег Сухов.
Покупка земли с незарегистрированным дачным домом может оказаться удачной инвестицией в том случае, если участок расположен на территории СНТ в привлекательном месте (с хорошей транспортной доступностью, далеко от города, рядом с водоемом, лесом), а продавец имеет на руках свидетельство о праве собственности на землю.
«Если на дачный дом в СНТ нет никаких документов, но имеется свидетельство о праве собственности на землю, такой вариант можно как минимум рассматривать в рабочем порядке. Первым делом необходимо проверить, не проходят через участок коммуникации, например, газопровод или теплотрасса. Известны случаи, когда по халатности соответствующих служб и чиновников земли под огороды и дачи выделялись в охранных зонах. При отсутствии подобных «скелетов в шкафу», а также при наличии безупречных документов, подтверждающих собственность на землю, нет никаких препятствий для покупки. Зарегистрировать дачный дом уже на свое имя покупатель сможет в рамках дачной амнистии, сроки действия которой недавно были продлены до 2018 года», — рассказывает адвокат и финансовый консультант Олег Сухов.
Воспользоваться дачной амнистией просто. Сначала владельцу нелегальной постройки необходимо заполнить декларацию, образец которой можно найти на официальном сайте Росреестра. Затем — собрать пакет документов (заявление о государственной регистрации права собственности, квитанцию об уплате государственной пошлины, паспорт, декларацию об объекте недвижимого имущества, правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества) и подать бумаги в территориальный орган Росреестра либо в местный МФЦ, уплатив соответствующую госпошлину. Процедура легализации займет около двух недель и обойдется всего в 350 рублей.
Во избежание недоразумений при заполнении декларации рекомендуется указывать реальный, а не заниженный метраж дома, а также учитывать как отдельный этаж мансарду. «Если планируется подводить к дому газ или страховать объект, то желательно измерить площадь постройки с помощью сотрудников БТИ. В этом случае в декларацию будут внесены данные из технического паспорта. Правда, расходы на оформление существенно возрастут и составят примерно 10–15 тысяч рублей за дом общей площадью от 100 до 150 кв. метров. Кроме того, изготовление техпаспорта займет около двух-трех недель», — замечает Олег Сухов. По его словам, страховая компания может застраховать даже дачный домик без оформленных документов, однако при наступлении страхового случая существенно возрастает риск отказа в выплате страхового возмещения. Кроме того, в случае изъятия земли и дома для государственных нужд (например, для строительства дороги) у собственника полностью легализованного объекта будет больше шансов получить компенсацию, учитывающую стоимость не только земли, но и дачного домика.
Едва ли не единственным отрицательным последствием оформления дачного дома для владельца является возникающий в результате легализации налог, который будет взиматься с кадастровой стоимости недвижимости. Если речь идет об участке в хорошем месте, то налог может превысить рыночную стоимость объекта — в таком случае его размер целесообразно оспорить в суде.
