О чем речь?
После покупки квартиры выяснилось, что продавец не имел права ей распоряжаться, потому что не был единственным собственником.
(Например, такое случается после развода супругов: развод случился, а формальный раздел имущества задержался. В свидетельстве права собственности указано одно имя, во всех базах также один хозяин. Права бывшего супруга оказались нарушены продажей.)
И ваш с продавцом договор признают недействительным.
Заметка №1. Отличие от расторжения договора
Расторгнутый договор прекращает действовать с момента расторжения. А недействительный можно считать "никогда не существовавшим".
Это важно, например, при денежных расчетах. Ведь по закону (статья №153 ГК), та часть договорных обязательств, которую стороны успели выполнить до расторжения, не возвращается.
Сравните две ситуации. Вы решили купить квартиру и внесли аванс:
- Договор признан недействительным. Аванс возвращается вам автоматически.
- Договор расторгнут. Аванс был внесен до расторжения, значит, по логике он остается продавцу. Вы, разумеется, сможете его вернуть (ведь неосновательное обогащение также запрещается ГК), но для этого придется открывать отдельный спор ― если продавец не отдаст добровольно сразу.
Заметка №2. Кто пострадал, кто виноват?
Совершенно не обязательно, что деньги по недействительному договору будут возвращены именно одной из сторон.
Немного изменю наш пример. Вы не купили квартиру, а арендовали ее. Через некоторое время возник бывший супруг арендодателя, он же второй собственник.
Договор вновь признают недействительным. Однако заплаченные за прожитые месяцы деньги вам не вернут. Потому что в этой истории пострадали не вы, а второй собственник. Это ему положено возмещение.
Причем выплачивать это возмещение будет либо предприимчивый арендодатель, либо вы с ним вдвоем. При условии, что вы сразу знали подоплеку происходящего.
Статья 322 ГК и позиция Высшего арбитражного суда (Постановление № 73 от 17 ноября 2011) позволяет привлекать вас в качестве соответчика.
Заметка №3. Принудительная смена покупателя
По закону, продавец доли квартиры обязан прежде всего предложить ее остальным собственникам. Они пользуются приоритетным правом выкупа при прочих равных. Если человек этого не сделал и сразу продал долю вам, постороннему лицу, то он нарушил закон.
Такое нарушение служит достаточным основанием для признания договора недействительным. Только это не единственный вариант решения проблемы. Судебная практика разрешает менять покупателя.
Сделка купли-продажи останется совершенной и никакие условия не изменятся, за исключением имени покупателя. Если кто-то из "приоритетных" собственников согласится им стать на утвержденных в вашем договоре условиях, разумеется.
Хотя первоначальный покупатель (то есть вы, постороннее лицо) в любом случае останется без недвижимости. Но для прочих участников (продавца, нового "приоритетного" покупателя) разница между аннулированием договора и переводом прав/обязанностей ― значительная.
Заметка №4. Недействительность ― только через суд
Даже когда все стороны согласны признать договор недействительным, они не могут сделать это самостоятельно. Единственная возможность для таких случаев состоит в расторжении по взаимному согласию. А решение о недействительности выносит только суд.
Так что для достижения цели вам предстоит обращаться с иском, пусть и всем вместе. А потом доказывать суду, что сделка оказалась оспоримой. Если ваши аргументы не убедят судью, решение будет отрицательным и договор останется действительным.
Заметка №5. Про ничтожные сделки
Существует две основные категории сделок, которые признаются недействительными:
- Оспоримые (о них было выше).
- И ничтожные.
- *Плюс условная третья, дополнительная. Это сделки, при заключении которых одна из сторон была введена в серьезное заблуждение.
Ничтожные сделки ― это такие, что заведомо не могли быть заключены. Например:
- Покупка (или иная сделка) квартиры у недееспособного продавца.
- Мнимая купля-продажа (или иная сделка) недвижимости. Переписывание квартиры на тещу с целью сокрытия имущества как раз попадает в эту подкатегорию.
- Притворная купля-продажа (или иная сделка). Когда в договоре указана не настоящая цена. Или вообще заключен договор дарения, а деньги переданы черным налом.
- И другое.
Статья №166 ГК говорит, что все эти сделки недействительны сразу, с момента заключения. Никаких судебных разбирательств с аргументами и доказательствами не требуется.
Однако обращаться в суд все равно придется. Чтобы тот зафиксировал ничтожность.
Заметка №6. О заблуждениях
Если один из участников договора ставил свою подпись, серьезно заблуждаясь, договор также можно признать недействительным через суд. В соответствии со статьей № 178 ГК. Тонкость в том, что далеко не каждое заблуждение суд посчитает достаточно весомой причиной.
Реальный пример. Человек купил квартиру в ипотеку, рассчитывая сдавать жилье в аренду и платить кредит из получаемых средств. Однако рыночная ситуация изменилась, так что арендных поступлений не хватало. Покупатель заблуждался в своих расчетах и прогнозах. Но суд отказался отменять куплю-продажу. Если бы заблуждение касалось самой квартиры ― то есть она оказалась бы меньше или больше, хуже обещанного, просто другой ― то решение было бы положительным.
