Как правило, жилая недвижимость – важнейший и наиболее дорогой актив рядового гражданина. Именно для приобретения жилья многие семьи годами откладывают сбережения. Естественно, эти суммы не могут не привлекать циничных мошенников. Чаще всего граждан пытаются лишить их накоплений при покупке жилья, особенный риск представляют собой вложения средств на ранних стадиях строительства. К сожалению, этому способствуют принятые на рынке новостроек «правила игры», действующие в обход Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Сегодня около 2/3 строящегося в стране жилья обеспечивается за счет вложений индивидуальных покупателей. В ФЗ № 214-ФЗ прописаны довольно жесткие условия, на которых застройщик может привлекать денежные средства граждан, в том числе следующие:
возврат средств, внесенных участником долевого жилищного строительства в случаях, предусмотренных законом или договором;
уплата участнику долевого жилищного строительства денежных средств, возмещение убытков вследствие неисполнения или просрочки исполнения обязательств по передаче объекта.
Обязательства застройщика считаются исполненными только в момент подписания сторонами передаточного акта на жилплощадь.
С принятием закона, чтобы обойти его, некоторые недобросовестные застройщики стали отказываться от работы по долевой схеме в пользу более удобных для себя вариантов: соинвестирование по вексельной схеме, предварительные договоры купли-продажи. В большинстве случаев такие компании привлекают граждан к участию в финансировании строительства жилья именно на данных условиях. Однако при заключении сделок по этим схемам у покупателя не возникает права собственности на квартиру, а договор не подлежит обязательной регистрации в государственных органах. Обязанности застройщика перед покупателем при этом возникают не раньше момента официальной покупки квартиры, а у инвестора нет рычагов юридического воздействия на застройщика, задерживающего ее сдачу. Положение покупателей недостроенных квартир усугубляется тем, что в случае банкротства застройщика перспективы получения денежных компенсаций крайне малы. Как распознать и что предпринять?
Чтобы избежать мошенничества при приобретении квартиры в новостройке, следует понять, по какой схеме вам предлагают заключить сделку по приобретению квартиры:
договор участия в долевом строительстве;
жилищный сертификат, выпущенный застройщиком, закрепляющий право на получение у него жилых помещений;
вступление в жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы;
предварительный договор купли-продажи;
приобретение векселя застройщика;
прочие «экзотические» схемы.
Следует помнить, что Федеральным законом №214-ФЗ разрешены только первые три способа привлечения денежных средств населения. Все остальные варианты находятся вне рамок специализированного законодательства, государственной регистрации не подлежат, особых обязательств на застройщика по ним не налагается. Во избежание эксцессов, не рекомендуется использовать для приобретения жилья варианты, не защищенные законодательством.
