Как оценить квартиру?

Ответ на вопрос, к кому обращаться для оценки квартиры при покупке и продаже, кажется очевидным – конечно к оценщику! Но в реальной жизни люди в этой ситуации практически никогда не обращаются к профессиональным оценщикам. Они либо проводят сами нечто вроде исследования рынка, либо полагаются на мнение риэлтора. Оправдано ли это?

Если перед вами стоит вопрос о продаже своей недвижимости, то независимо от того, сами вы будете ее продавать или с помощью третьих лиц, необходимо знать методы и способы оценки недвижимости. Оценка своей недвижимости в большую сторону на растущем рынке не будет иметь никаких отрицательных последствий, разве что будет затрачено чуть больше времени, пока цена рынка не выровняется с вашей. А если рынок будет падать, то вы рискуете потерять и время, и деньги. Чтобы определиться растет цена на рынке или падает продавцу не надо делать анализ рынка, сейчас есть много сайтов по недвижимости, на которых анализ рынка изображен в виде графика, диаграммы.

Недооценка своей недвижимости всегда неприятное явление.

Есть три подхода к оценке недвижимости. Каждый из подходов имеет свое приоритетное направление в соответствии с назначением объекта недвижимости.

1. Затратный подход

При затратном подходе недвижимость оценивается с применением совокупности методов оценки ее стоимости. В этом случае определяются затраты, необходимые для восстановления или замещения равноценным объектом недвижимости, учитывая при этом накопленный износ. Предполагается, что покупка объекта при затратном подходе не будет стоить дороже, чем его строительство.

Этот подход учитывает затраты инвестора, но не подрядчика. Приоритетное направление для затратного подхода – первичный рынок недвижимости.

2. Сравнительный подход

Совокупность методов сравнительного подхода – оценка недвижимости по сравнению с аналогичными объектами, выставленными на продажу.

Объект, выставляемый на продажу, при сравнительном подходе не может быть уникальным. Основное направление, к которому можно применить сравнительный подход – это жилая недвижимость.

3. Доходный подход

Доходный подход – совокупные методы определения стоимости объекта недвижимости в текущий период вместе с ожидаемым доходом за определенный промежуток времени.

Этот подход идеален для коммерческой недвижимости. Доход, полученный за аренду объекта, капитализируется в текущую стоимость недвижимого имущества.

Рассмотрим методы, с помощью которых можно оценить недвижимость. Их три.

Метод первый: независимый оценщик

Воспользоваться услугами профессионального оценщика стоит в том случае, если вы совершаете сделку по ипотеке, продаете, передаете в залог, инвестируете в недвижимость. Заключение независимого профессионального оценщика будет являться официальным документом.

Если недвижимость продается физическому лицу, то вряд ли отчет оценщика будет играть какую-либо существенную роль при заключении сделки.

Метод второй: риелтор

Здесь есть несколько вариантов оценки своей недвижимости:

А. Вызвать риелтора на объект.

Риэлтором сейчас может представлять себя кто угодно. Естественно, и знание рынка тоже может сильно отличаться у профессионального риелтора и у домохозяйки или студента, решивших «заработать по-быстрому».

Неправильная оценка недвижимого имущества может стоить части упущенных средств или привести к простою объекта и потери времени продавца.

Б. Оценка недвижимости по телефону или с помощью специализированных он-лайн программ.

Принцип обоих вариантов схож: выбираете объявления, обзваниваете по телефону. В программе он-лайн смотрите стоимость похожих объектов. «Минусы» такой оценки недвижимости в том, что в агентствах и на специализированных сайтах равнозначные объекты могут существенно отличаться по цене.

Метод третий: самостоятельное исследование

В этом случае собственнику необходимо будет самому провести исследование рынка недвижимости, просчитать, сколько будет стоить его недвижимость. Расходы будут только на покупку специальных изданий о недвижимости. Под рукой сайты в интернете, газеты и журналы. Не факт, что все объявления о продаже недвижимости будут непосредственно от собственников с их собственной ценой.

Недвижимость оценивается по нескольким параметрам

Самый главный параметр – документы на недвижимость. Без них невозможно ни продать, ни купить жилье. Оценка юридической «чистоты» объекта всегда начинается с изучения правоустанавливающих документов.

Дороже ценится юридически чистый объект (никто не прописан) и физически «чистое» жилье (никто не живет). Тогда покупателю не придется ждать, когда выпишется или съедет предыдущий владелец собственности. Это очень актуально, когда выстраивается целая цепочка объектов, особенно при альтернативных сделках. В этом случае «чистая» недвижимость приобретает особую ценность.

Дешевле будет стоить объект недвижимости, имевший в своей истории не одного владельца. Наиболее дорогой считается недвижимость первичная – новостройка или приватизированная самим продавцом собственность. Тогда сводится к минимуму риск возникновения судебных исков третьих лиц (наследников, одаряемых), оспаривающих сделку.

Доли и части объекта (когда недвижимость поделена собственниками на части), а также доли права (когда объект не разделен физически, но имеет нескольких владельцев) и собственность с правами третьих лиц имеют свою особенность в оценке.

Оценивая предложенную к покупке недвижимость, тщательно изучите все документы, и если обнаружатся какие-либо подозрения относительно «чистоты» сделки, то лучше все же нанять профессионального юриста для ее сопровождения.

На стоимость объекта недвижимости также существенно влияют некоторые технические параметры.

В первую очередь, это место расположения недвижимости – престижность района. Далее очень важные параметры – наличие развитой инфраструктуры – остановки общественного транспорта, маршрутные такси, школы, детские сады, магазины. За городом повышает стоимость объекта наличие коммуникаций, отсутствие вредных предприятий.

Городские многоквартирные дома лучше всего вписываются в определенные оценочные схемы, потому что большинство имеет стандартную планировку и определенный основной строительный материал.

Пятиэтажные «хрущевки» ценятся ниже на рынке недвижимости. Это связано с тем, что жилье строилось с наименьшими удобствами, а то и без них. Или совмещенный санузел с ванной, или совместный санузел с душем, но без ванны. Девятиэтажные «ленинградки» также не отличаются особыми удобствами. Низкие потолки, малогабаритные кухни и комнаты не повышают стоимости квартир.

Панельные дома «улучшенной планировки» ценятся выше, чем «хрущевские» варианты жилья. В начале 90-х панельные дома стали строить с хорошей планировкой и нормальной площадью.

Самая простая оценка недвижимости у домов, которые стали строить также в 90-х. Это многоквартирные дома – монолиты. Квартиры имеют свободную планировку, большую общую площадь. Возле дома обычно автомобильная парковка, охрана. Квартиры с окнами на две стороны дома ценятся выше, чем торцевые или с окнами на одну сторону.

Независимо от типа дома, удаленности его от центра, других факторов, всегда ценится наличие балкона или лоджии, изолированность комнат, тип отопления и снабжения горячей водой.

Полное отсутствие ремонта, плохое состояние коммуникаций снижают стоимость недвижимости, но дорогой элитный евроремонт не окупит вложенных средств  при продаже квартиры. Если квартира имеет совершенно неприглядный вид, то стоит ее освежить недорогим ремонтом и простой сантехникой, чтобы покупатель быстрее решился на сделку.

Документы, необходимые для оценки недвижимости

Звоните, телефон для связи: 8-922-014-56-85